vermietet, etwas weniger als im Jahr davor. „2019, vor der Pandemie, waren es noch etwa eine Million Quadratmeter“, sagt Frisch-Baldé. Dabei war Berlin im Vergleich zu den anderen Top-5-Städten Hamburg, München, Frankfurt und Köln immer der stärkste Markt, sagt sie. Doch seit geraumer Zeit seien die Unternehmen aufgrund der „allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Situation sehr zurückhaltend“. Vor einigen Jahren, erzählt Frisch-Baldé, hätten zum Beispiel Startups meist mehr Fläche als benötigt angemietet, da sie auf Wachstum setzten. Heute würden sie eher sogar etwas weniger Quadratmeter anmieten, als für die Mitarbeiterzahl eigentlich benötigt. Ein weiterer entscheidender Grund dafür: der seit Corona immer noch anhaltende Trend zum Homeoffice. Neue Anforderungen an Büroräume Das remote Arbeiten führt auch zu einem erhöhten Leerstand: Laut den Statistiken des Maklerhauses Engel & Völkers Commercial beträgt er für Büroimmobilien aktuell acht Prozent. Vor zwei Jahren waren es noch rund sechs Prozent, 2019 nur 1,3 Prozent. Die Firmen stoßen Flächen ab oder vermieten sie unter, weil nicht mehr alle Mitarbeiter an allen Tagen im Office anwesend sind. Trotzdem steigt die Zahl an Büro-Neubauten. „Aktuell ist die Fertigstellung recht hoch“, sagt Stefan Claus, Geschäftsführer des Berliner Full-Service-Dienstleisters BEB+ Immobilien GmbH. Ein Grund dafür ist, dass Genehmigungen Jahre dauern. Als die Entwickler die Objekte geplant haben, sah der Markt noch rosig aus. Die Folgen sind allerdings sehr unterschiedlich, vor allem je nach Lage und Ausstattung: Etwa 60 Prozent der Flächen wurden laut Claus in Randlagen errichtet. Hier ist die Nachfrage eher gering, insbesondere wenn die Objekte schwer mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind. „Die Vermieter bekommen dann meist nicht die Preise, die sie anvisiert haben“, sagt er. Gleiches gilt für ältere Gebäude, die energetisch nicht auf dem aktuellen Stand sind und zudem die Anforderungen an New Work und hybrides Arbeiten wie Flexibilität und Desk-Sharing nicht erfüllen. Sie werden wenig nachgefragt, die Leerstände gehen in die Höhe. Teilweise wird über Umnutzung nachgedacht. Das allerdings gestaltet sich in der Regel schwierig. Anders sieht es mit den Offices in den Innenstadtlagen aus. Sie werden noch immer recht gut vermietet. Das umso mehr, wenn es sich um neue, nachhaltige Büros mit einer technisch hochwertigen Ausstattung handelt. „Unternehmen, die in zentralen Lagen moderne, hochpreisige Büroflächen anmieten, tun das, weil sie wissen, dass sie der Belegschaft etwas bieten müssen, damit sie in die Arbeitsstätte zurückkommt“, sagt der BEB+-Chef. Wohlfühlen heißt die Devise. Das beginnt bei einem guten Raumklima, geht über Essensangebote und gemeinsame Events bis hin zu trockenen Fahrradstellplätzen und Duschen. Vor allem Tech-Firmen, Start-ups, ferner Unternehmen aus Branchen wie Biotech und Pharma sowie Finanzdienstleister interessieren sich für Neubauflächen mit modernen Konzepten und Annehmlichkeiten, bei denen sie im besten Fall Details wie Bodenbeläge oder Wandfarben mitbestimmen können. Die meisten Firmen stellen vor dem Ein- respektive Umzug jedoch ein paar elementare Rechnungen auf, erklärt Frisch-Baldé: „Zahle ich 28 bis 30 Euro pro Quadratmeter in Kreuzberg oder 15 Euro in Wittenau? Verliere ich beziehungsweise finde ich nicht ausreichend qualifizierte Mitarbeiter, wenn ich in die Peripherie gehe, in der es keinen Nahversorger um die Ecke, keinen anständigen Mittagstisch gibt und die Wege weiter sind?“ Wie die Fragen letztlich beantwortet werden, ist zum einen abhängig von der Branche, sagt sie: Ein junges kreatives Unternehmen wird eher in Kreuzberg ansässig, eine konservative Kanzlei bevorzugt eine Eins-a-Lage am Kurfürstendamm. Für manche ist hingegen der Preis das entscheidende Kriterium. Kostensensible Unternehmen ziehen bevorzugt in ältere, günstigere Gebäude, meist am Rand der Stadt. „Die Unternehmen sind in einer guten Position“, sagt Frisch-Baldé. „Wegen der Leerstände haben sie viel Auswahl.“ Und gute Chancen auf preisgünstige Mietverträge. Da sie aber nicht in der Mehrzahl sind, werden die Leerstände dort in Zukunft wahrscheinlich weiter steigen, die Mieten sinken, prognostiziert Claus. Ob sich das in den nächsten Jahren wieder umdrehen wird, ist ungewiss. Einerseits geht das Angebot an neuen Flächen zurück. „Die Pipeline ist nicht mehr so gefüllt“, sagt Claus. Gleichzeitig ist von einer weiterhin sinkenden Nachfrage nach Objekten in peripheren Lagen mit maximal durchschnittlicher Ausstattung auszugehen. Zudem stoßen Firmen wegen des anhaltenden Trends zum Homeoffice noch immer Flächen ab. Es bleibt also spannend. ■ Aissatou Frisch-Baldé Leiterin gewerbliche Vermietung Engel & Völkers Commercial Berlin Unternehmen sind in einer guten Position. Wegen der Leerstände haben sie viel Auswahl. Stefan Claus Geschäftsführer BEB+ Immobilien GmbH Unternehmen wissen, dass sie der Belegschaft etwas bieten müssen, damit sie in die Arbeitsstätte zurückkommt. FOTOS: IMAGO IMAGES, BEB+ IMMOBILIEN, ENGEL& VÖLKERS/JASMIN WANDEL Arbeitswelt | 53 Berliner Wirtschaft 01-02 | 2026
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